Rešili ste da kupovinu stana poverite renomiranoj agenciji za promet nekretninama, kao i da maksimalno izbegnete stres, i da uz vaše minimalno angažovanje, kupite pravi stan za vašu porodicu.
Zbog nedostatka finansijskih sredstava, rešili ste da kupovinu stana finansirate sredstvima iz stambenog kredita koji planirate da uzmete.
Šta vam predstoji na tom putu možete pročitati u nastavku.
Uopšteno govoreći, osnovni uslovi koje klijent mora da ispuni kako bi dobio stambeni kredit mogu se razlikovati od banke do banke i od zemlje do zemlje. Uslovi koje banke često postavljaju su:
Finansijska sposobnost: Klijent treba da ima dovoljno stabilan i dovoljno visok prihod kako bi mogao redovno otplaćivati stambeni kredit. Banke obično traže dokaze o primanjima u vidu platnih listića, poreskih prijava ili drugih finansijskih dokumenata.
Kreditna istorija: Banke će analizirati kreditnu istoriju klijenta kako bi utvrdile da li je klijent redovno izmirivao svoje prethodne dugove. Dobro kreditno stanje može poboljšati šanse za odobravanje stambenog kredita.
Depozit ili učešće: Većina banaka traži od klijenta da ima određeni iznos novca koji će biti korišćen kao depozit pri kupovini stana ili kuće. Ovaj iznos može varirati, ali obično je između 10% i 20% ukupne vrednosti nekretnine.
Dokumentacija: Klijent mora da dostavi određenu dokumentaciju koja potvrđuje identitet, prihode, zaposlenje, vlasništvo nad nekretninom itd. Ova dokumentacija obično uključuje lične dokumente, poreske prijave, izvode iz banke, ugovore o radu i slično.
Starosna dob: Postoji ograničenje u vezi sa minimalnom i maksimalnom starosnom dobi za dobijanje stambenog kredita. Ovo takođe može varirati od banke do banke.
Stabilnost zaposlenja: Banke obično preferiraju klijente koji imaju stabilno zaposlenje ili redovne prihode iz drugih izvora. To može pomoći u osiguravanju da klijent ima mogućnost redovnog plaćanja mesečnih rata kredita.
Navedeni uslovi su samo smernice, a svaka banka može imati dodatne specifične zahteve i uslove koji se moraju ispuniti kako bi se dobio stambeni kredit. Svakako je potrebno da od banke tražite detaljnije informacije o njihovim uslovima i zahtevima.
Koje nekretnine mogu biti predmet hipoteke
Hipoteka je pravno založno pravo na nekretninu koje se uspostavlja kao obezbeđenje za stambeni kredit ili neki drugi oblik zajma.
Sledeće vrste nekretnina mogu biti predmet hipoteke:
Stanovi i kuće: Stanovi i kuće su najčešći oblik nekretnina koje se stavljaju pod hipoteku. Kupac koji želi da dobije stambeni kredit može koristiti i nekretninu koju kupuje kao hipoteku, što znači da će banka imati pravo da je zapleni i proda u slučaju da zajmoprimac ne otplaćuje kredit.
Više nekretnina: U nekim situacijama, više nekretnina može biti stavljeno pod hipoteku kako bi se obezbedio zajam. Na primer, osoba može staviti pod hipoteku ne samo kuću u kojoj živi, već i drugu nekretninu koju poseduje kako bi obezbedila veću sigurnost zajmodavcu.
Zemljište: U nekim slučajevima, parcela zemlje može biti predmet hipoteke.
Poslovne nekretnine: Poslovne nekretnine kao što su kancelarije, trgovinski objekti ili industrijski objekti takođe mogu biti predmet hipoteke.
Važno je napomenuti da se uslovi vezani za hipoteku razlikuju u različitim državama, ali i zavisno od zakona i propisa koji se primenjuju na određenom području. Prilikom uzimanja stambenog kredita, trebali biste se posavetovati sa bankom ili stručnim licem iz oblasti prometa nekretnina kako biste razumeli sve uslove i zahteve koji se odnose na hipoteku u vašem konkretnom slučaju.
Kupovina stana pod hipotekom na kredit
Ako je predmet kupovine stan koji je već pod hipotekom, postavlja se pitanje da li se on može kupiti. Da li postoji rizik od ovakve kupovine ? Da li sam u tom slučaju na gubitku i da li mogu da biram banku ili moram ići preko banke kod koje stan založen?
Odgovori na ova pitanja su da je moguće kupiti takav stan i izabrati banku koja nam najviše odgovara bez obzira kod koje je banke prvobitno upisana hipoteka. Potrebno je samo da se sprovede procedura utvrđivanja finansijskih obaveza i kada se pribave sva potrebna dokumenta, zahtev se predaje u banku koju smo odabrali kao najpovoljniju za nas.
Kupovina stana na kredit bez učešća
U slučaju kupovine stana kada nemate novca za učešće, banka će odobriti takav stambeni kredit ali će tražiti od vas da stavite hipoteku na nekretninu koju kupujete i još neku nekretninu koja se nalazi u vašem vlasništvu ili vaše porodice.
Kupovina stana na kredit – procedura
Prvi korak je procena vaše financijske sposobnosti za vraćanje kreditiranog iznosa. Banka vam može dati procenu maksimalnog iznosa kredita koji možete dobiti na osnovu vaše finansijske situacije. Zatim dogovorite cenu i uslove kupovine sa prodavcem stana. Kada se postigne dogovor, sa prodavcem potpisujete kupoprodajni ugovor. Nakon potpisivanja ugovora, odlazite u banku i uz potrebnu dokumentaciju predajete zahtev za stambeni kredit. Ako banka odobri vaš zahtev potpisaćete službeni ugovor o stambenom kreditu s bankom. U ovom koraku obavezujete se da ćete redovno otplaćivati kredit prema ugovorenim uslovima.
Troškovi kod kupovine stana na kredit
Pored cene stana koju plaćate, kada kupujete stan na kredit možete imati i druge troškove:
Depozit: Većina banaka zahteva da uplatite određeni iznos kao depozit prilikom kupovine stana na kredit.
Naknade za obradu kredita: Banke često naplaćuju naknadu za obradu kredita ili naknadu za administrativne troškove.
Hipoteka: Ako uzimate kredit za kupovinu stana, verojatno ćete morati sklopiti hipoteku na nekretnini. U ovom slučaju morate računati na troškove povezane sa postupkom registracije hipoteke i pripadajućim pravnim dokumentima.
Troškovi osiguranja: Kako biste zaštitili svoju investiciju, banka može zahtevati da imate odgovarajuće osiguranje nekretnine.
Porezi na nekretnine: U mnogim zemljama postoji porez na nekretnine koji se mora plaćati redovno. Provjerite lokalne propise kako biste saznali ove troškove.
Naknade za procenu nekretnine: Banka može zahtevati procenu stana kako bi odredila njegovu vrednost, a to je trošak koji može biti na teret kupca.
Naknade za stručne usluge: Ako koristite usluge advokata ili javnog beležnika za pravnu dokumentaciju ili završne postupke, možda ćete vi platiti naknade za njihove usluge
Troškovi Banke pre realizacije – jednokratno
Banke vam pre realizacije kredita mogu naplatiti jednokratno, naknadu za obradu kredita, naknadu za proveru kreditne sposobnosti, naknadu za procenu imovine, naknadu za pravnu dokumentaciju, kao i naknadu za ostale administrativne troškove.
Troškovi nakon realizacije kredita
Kada sklopite ugovor o stambenom kreditu i potpišete ugovor, platite sve jednokratne troškove, na red dolazi korišćenje nove nekretnine ali i otplata rata kredita. Rata kredita opterećena je kamatom, koja je ugovorena. Banka može tražiti da se kredit osigura, a taj trošak se može plaćati na mesečnom ili godišnjem nivou. Takođe, ako je tako ugovoreno banka može vršiti naplatu naknade za upravljanje kreditom, koja pokriva administrativne troškove vođenja vašeg kredita. Ova naknada se može plaćati mesečno ili godišnje.
Ako se odlučite za promenu uslova kredita tokom otplate, banka vam može naplatiti naknadu za promenu uslova, kao što su promena kamatne stope ili produženje roka otplate.
Tarife javnog beležnika – nagrada javnog beležnika
Uobičajeno je da tarife za javnog beležnika kod kupovine nekretnine budu povezane sa vrednošću nekretnine. Na primer, moguće je da tarifa iznosi određeni provenat (npr. 0,5% ili 1%) od vrednosti nekretnine. Tarife za sklapanje ugovora zavise od obima i složenosti ugovora ili vrednosti ugovora.
Javni beležnik ima pravo na nagradu za svoj rad i naknadu troškova nastalih u vezi sa obavljenim poslom, u skladu sa Javnobeležničkom tarifom.
Tarife/takse katastra
U Srbiji su tarife i takse katastra regulisane Zakonom o javnom beležništvu i Tarifnom broju za upis prava svojine i drugih stvarnih prava u katastar nepokretnosti.
Tarife za upis prava svojine i drugih stvarnih prava u katastar nepokretnosti predstavljene su su kao procenat vrednosti nepokretnosti.
Tarife za promene u katastru, kao što su promena vlasništva, upis hipoteke ili brisanje tereta, takođe zavise od vrednosti nepokretnosti. Veličina procenta tarife zavisi od vrednosti promene koja se vrši.
Osim tarifa katastra, mogu postojati i druge takse koje se plaćaju pri upisu prava u katastar. To može uključivati administrativne takse, troškove izdavanja potvrda ili dokumenata, kao i druge srodne troškove.
Važno je napomenuti da se tarife i takse mogu menjati ili ažurirati, pa je preporučljivo proveriti najnovije zakone i propise katastra kako biste dobili tačne informacije o tarifama i taksama koje se primenjuju u konkretnom slučaju
